במסגרת תיקון 101 לחוק התכנון והבניה נקבעו שינויים מקיפים בנוגע להליכי רישוי הבניה הכוללת את החובה להסתייע בשירותים של מכוני בקרה שירכזו במקום אחד את בקרות התכן של הבקשות להיתר. התיקון נועד לייעל את התהליכים ולשפר את האפקטיביות שלהם.
ועדת החקירה הממלכתית בראשות השופט זיילר קבעה כבר בשנת 2003 כי בבדיקות מבצעות הרשויות בשלב הרישוי והביצוע לא נבחנות איכות המבנים ובטיחותם, אלא רק מאפיינים אחרים כגון : נפח הבנייה, צורתה, ומיקומה.
עוד נמצא כי במהלך ביצוע הבניה, עיקר הפיקוח והבקרה שמבצעת הוועדה המקומית הוא פסיבי, ומתבסס בעיקר על קבלת דיווחים מגורמים שונים המעורבים בתהליך ההקמה ואינו מחייב ביקורים באתר הבניה.
עוד עולה מדו"ח ועדת זיילר כי לעיתים הרשויות המקומיות נמצאות במצב של ניגוד עניינים – הן מעניקות היתרים, מקימות בעצמן את מבני הציבור, מפקחות על הקמתם ולבסוף גם משתתפות בתהליכי התביעה בגין ליקויים שנוצרו…
אי לכך, ועדת זיילר המליצה על הקמתם של מכוני בקרה פרטיים ומקצועיים שיפקחו על תכנון המבנים ועל ביצוע הבניה ושולבו בהליכי הרישוי וההקמה.
תפקידם העיקרי של מכוני הבקרה הוא לבדוק אם התכנון של המבנים ובנייתם בפועל עולים בקנה אחד עם החוקים, התקנות, והתקנים הרלוונטיים ולבצע את הבדיקות ההנדסיות השונות הנדרשות במהלך שלבי הרישוי במקום הרשויות והגורמים המאשרים
יותר מזה, ככלל הועדות המקומיות אינן ערוכות לבצע בקרה הנדסית כל תכניות הבנייה ועל ביצוען, ולרוב הן מסתפקות בתצהירים שונים ללא בקרה על היבטים מהותיים הקשורים ביציבות המבנה ותפקודו ההנדסי.
לכאורה, פעילותם של מכוני הבקרה מייצרת עוד שלב בתהליך סבוך מלכתחילה, אבל בעצם מדובר בפעילות שחוסכת ביורוקרטיה, מקדמת טיפול מהיר יותר של הליכי בדיקת ההיתר מול הרבה מהגופים שקבלן נאלץ לעבוד מולם, מפשט את הבירוקרטיה ומונע עבודה כפולה.
איך?
כל מנהל פרויקט בניה מתחיל יודע כי בבחינת תוצאות טיב של פרויקט נדרש לבחון את עמידתו ביעדי עמידה בלוחות זמנים, חסכון בתקציב ואיכות הביצוע
למרות חששות רבים, לאחר השלמת תקופת ההערכות, בה בוצעו תהליכי בקרת תכן וביצוע בעבור אלפי יח"ד במגוון פרויקטים הוכח כי ביצוע תהליכי בקרות תכנון וביצוע במכוני הבקרה משפרת עמידתם של הפרויקטים בשלשת יעדי הביצוע – עמידה בלו"ז, חסכון בתקציב, שיפור האיכות.
מבחינת לו"ז, השלמת התיאומים והאישורים הנדרשים בשלב הוצאת היתר הבניה ותעודת הגמר מול פיקוד העורף ומכבי אש נעשית על ידי מכון הבקרה, ולא על ידי היזם באמצעות עורך הבקשה מול גופים אלו ישירות. בנוסף, מכון הבקרה מחויב במענה מהיר הקצוב במשך מוגדר בהתאם לתקנות הפעלת מכוני הבקרה.
זאת ועוד, לאחר השלמתו של תהליך בקרת תכן ויישום המלצות צוות הבקרים לשיפור ותיקון ליקויי התכן שנמצאו, מתקבלות תכניות איכותיות יותר, מתואמות היטב באופן אינטגרטיבי ועומדות בתקנים המחייבים – על כן הסיכוי לשינויים בביצוע קטן משמעותית ולכן מפחית משמעותית את עיסוק הקבלן בתיקון ליקויי ביצוע הקיימים בכל פרויקט בהיקפים משתנים.
עבודה כפולה לתיקון ליקויי ביצוע יכולה להאריך ולהחריג את זמן הבנייה של הפרויקט מעבר לתאריך ההתחייבות לרוכשים…
בהיבט חסכון תקציבי, כאמור, הימנעות מעבודה כפולה לתיקון ליקויי ביצוע עשויה לייצר ליזם חסכון כספי משמעותי המתבטא בהקטנת השימוש בחומרים, הפחתת הוצאות כ"א ועובדים והקטנת תקורות הקבלן עקב הקדמת לו"ז ומסירה מוקדמת של הדירות לרוכשים.
בהתאם לדו"ח "בחינת ההשפעה של מנהל פרויקט מטעם היזם על התוצאות של פרויקטי בניה" בהוצאת המכון הלאומי לחקר הבנייה בטכניון נקבע כי עלות העבודה הנישנית שנועדה לתקן ליקוי ביצוע מגיעה בהיקפה לכ-4% מעלות הפרויקט. אפילו הימנעות חלקית מהוצאה מיותרת זו עתיד לייצר ליזם חסכון משמעותי מאוד לשיפור יעדי העמידה בתקציב הפרויקט.
ובהתייחס לאיכות התכנון והביצוע, נוכח הימצאותם של כלל היועצים המקצועיים תחת קורת גג מכון הבקרה. ובעקבות ביצוע תהליכי בקרה אינטגרטיביים במסגרת תהליכי בקרת התכן, הרי שנוצרות תכניות איכויות יותר המתואמות בין כל הדיסציפלינות השונות.
לא זו אף זו, אין ספק כי התאמת הבניין לדרישות קוד הבניה, התקנים והתקנות אשר נכתבו בדם, עתידה לייצר פרויקט איכותי יותר ובטיחותי יותר. אי לכך, נוכח הקפדת בקרי הבניה להתאמת התכנון והביצוע אל מול דרישות אלו, הרי שהבניין המוקם עתיד להיות איכותי ובטיחותי ללא חריגות מהמחויב.
לעיתים, נוכחנו לראות כי הדרך הנראית קצרה, מתבררת כדרך הארוכה ביותר…
בדרך הפתלתלה שמתחילה בהשלמת תכניות להיתר ומסתיימת בתעודת גמר יש הרבה תחנות, וקבלן שרוצה להשלים את הבניין ולאכלסו אין ברירה אלא לעמוד בכולם.
החדשות הטובות הן שבאמצעות שילובם של מכוני הבקרה בהליכי רישוי וההקמה אפשר לחסוך עבודה איטית ומלאת תסכול מול לא מעט גורמים אחרים, במקביל לחסכון של זמן, כסף ואולי גם חיי אדם.
חשוב להיעזר במכון בקרה בעל ניסיון מקצועי-פרקטי בביצועם של תהליכי בקרה בפרויקטים רבים ומגוונים, הכוללים גם קשרי עבודה נמשכים מול ועדות התכנון.
החלטה זו עתידה להשפיע על כלל הפרמטרים החשובים עבור הפרויקט שלכם – לשפר את בטיחותו, התאמתו המלאה לדרישות החוק ולייצר עבורכם חסכון במשך הקמתו, עלותו ואיכותו
קראו גם – קבלת היתר בנייה
